Guide de sélection d'un habitat

En général, on veut vieillir chez soi en toute autonomie et tranquillité, d'où l'importance de bien choisir son habitat.

Comment choisir le bon habitat (sa résidence), sachant que nos besoins changent au fil du temps : âge, santé, décès, mobilité, finances personnelles, enfants, etc. De là l'idée de produire un « Guide de sélection d'un habitat ».

Ce guide vise à fournir des idées, des réflexions, des conseils et à répondre aux multiples questions qu’on se pose avant qu’une décision soit prise sur le choix d’une résidence. Doit-on acheter une nouvelle résidence, conserver ou vendre celle qu’on a, ou encore louer un logement, ou acheter un condo?

Mise en garde

Ce document vise à informer le lecteur d’un éventail de facteurs à considérer au moment de choisir un logement. Il ne peut remplacer une consultation professionnelle. Les informations présentées n’engagent aucunement les auteurs ni les membres du Collectif 55+.

Quatre simulateurs gratuits

Utilisez nos simulateurs sur les coûts de l'habitat pour répondre à la question : Se loger coûte combien, vraiment? 

Pour plusieurs, la vie en copropriété (condo ou condominium, duplex, etc.) se présente comme une alternative attrayante à la résidence unifamiliale. Plutôt que de s’occuper de l’entretien ou de la rénovation d'une unifamiliale, les acheteurs peuvent avoir le sentiment d’une plus grande liberté.

Mais demeurer en copropriété peut être plus difficile qu’on le pense. Les devoirs, les obligations et les droits communs sont nombreux et complexes. Les multiples règles qui régissent ce mode d’habitation sont parfois floues, difficiles à comprendre et proviennent de différentes sources : le Code civil du Québec (CcQ), la charte de copropriété, les règlements, les modifications aux règlements, etc.

Aussi, avant de penser à s'établir en copropriété, il est important de s’informer, de comprendre ou de se faire expliquer par un professionnel les articles du Code civil du Québec qui sont liés à la copropriété (chapitres deuxième et troisième qui comprennent les articles 1012 à 1109, CcQ). Aussi, il est recommandé de lire quelques textes spécialisés sur le sujet. Cela vous permettra de vous familiariser avec la complexité des règles de la copropriété et de bien comprendre des notions telles que : propriété divise et indivise, fonds de prévoyance ou de réserve, frais communs, etc.

Aussi, avant d’aller plus loin, voici quelques éléments à prendre en compte et certaines questions à se poser avant d’acheter un condominium :

• Localisation du condo (isolé ou à proximité des services);
• Services offerts (internes ou externes, diversifiés ou non);
• Envergure de la copropriété : nombre d’édifice(s), (un bloc ou plusieurs blocs), nombre de copropriétaires, type de clientèle (locataires ou propriétaires);
• Plans et devis de la bâtisse que vous souhaitez acquérir;
• Coûts : frais d’achat, frais communs, fonds de prévoyance, assurances (privées et communes), travaux prévus à court, moyen ou long terme, augmentations annuelles liées à tous ces frais, etc.;
• Âge du bâtiment, état, qualité, bruits, odeurs (tabac, cuisine, etc.), historique, réputation de la copropriété, voisinage, services publics (vidange, récupération, etc.);
• Fonctionnalités hors-condo (parties communes), le nombre de stationnement(s) (intérieur ou extérieur), endroit pour les bicyclettes (intérieur ou extérieur);
• Dimension et aménagement du terrain, vue, avantages et inconvénients d’y habiter, climatisation, isolation de l’édifice;
• Déclaration de la copropriété (charte), règlements et quotes-parts du condo;
• Gouvernance par un conseil d’administration (gérance interne ou externe), coûts liés à la gouvernance et historique des coûts;
• Règles concernant droit ou interdiction d’animaux domestiques, de fumer ou non dans le condo et dans les aires communes, de ce qu'on peut ou pas placer sur son balcon ou dans ses fenêtres, etc.;
• Lecture des procès-verbaux des assemblées. Y a t-il eu des litiges passés ou d’autres en suspens? Etc.;
• Professionnels attitrés au condominium tels que : promoteur, notaire, inspecteur, évaluateur, etc.

Propriété indivise

Un bien immobilier qui appartient à au moins deux personnes ou plus (appelé communément copropriété) est indivise du fait qu'il n'a pas été divisé avant ou lors de son acquisition, soit par choix, par contrat, par entente ou parce qu'il est impossible à diviser.

Déclaration de copropriété

Il est conseillé qu'une propriété indivise fasse l'objet d'une déclaration de copropriété. Cette déclaration peut être conçue et rédigée par les copropriétaires, mais ceux-ci peuvent s’adjoindre un représentant légal (avocat ou notaire), s’ils le jugent nécessaire.

Sans déclaration de copropriété indivise, c'est le Code civil du Québec qui s'applique intégralement. Les articles 1012 à 1037 CcQ traitent de l’établissement de l’indivision.

Dès qu'une déclaration de copropriété indivise est signée et finalisée, personne ne peut invoquer le Code civil du Québec pour en modifier ou en annuler une clause. Ce qui vaut pour une résidence, s'applique également à d'autres biens en copropriété, que ce soit une auto, des actions ou tout autre bien. Nous sommes donc plusieurs à posséder un bien en indivision.

Dans une copropriété, il y a des quotes-parts qui sont la base du fonctionnement de toute copropriété. Celles-ci définissent la proportion du bien qui appartient à chacun des copropriétaires et servent à partager équitablement les dépenses, les profits, etc. Exemple : 50 % chacun, s’il y a deux propriétaires ou 20 % chacun, s’il y a cinq propriétaires, etc. Chaque copropriétaire a droit à la jouissance du bien, selon sa quote-part.

Attention, si une déclaration de copropriété indivise ne spécifie pas la répartition des quotes-parts respectives des copropriétaires, ces quotes-parts sont présumées égales.

Par ailleurs, les quotes-parts peuvent être réparties de plusieurs façons : suivant la mise de fond, les surfaces respectives, la valeur de l'usage exclusif, la valeur sentimentale du bien, l'appât du gain ou tout autre considération.

Aussi, les copropriétaires d’une propriété indivise ont intérêt à se constituer un « Fonds de prévoyance », puisque les frais communs pourraient y être assujettis. Voir plus bas l'information sur la propriété divise, les explications données sur ces éléments.

Exemple : Trois personnes ont acheté un triplex pour vivre chacune dans son logement. Advenant que l’une d’elles ne paie pas sa quote-part des frais, entre autres les taxes municipales, l'indivision s'applique et dès ce moment-là, les autres copropriétaires deviennent coresponsables du remboursement complet des taxes.

Propriété divise

Dans une copropriété divise, les règles sont beaucoup plus strictes et doivent faire partie de la déclaration de la copropriété, ce qui n'est pas le cas d'une copropriété indivise. Le Code civil du Québec aborde la copropriété divise au chapitre trois (articles 1038 à 1109 CcQ). La déclaration de copropriété, le fonds de prévoyance et les frais communs font partie d’une propriété divise plutôt qu’indivise.

Déclaration de copropriété

Le Code civil peut, à lui seul, constituer une déclaration de copropriété. De plus, on peut y ajouter dans un document, par entente mutuelle, des clauses supplémentaires différentes de celles du Code civil. Par contre, il est illégal d'exclure ou de soustraire des articles ou des parties d’articles du Code civil. Ainsi, tous sont assurés d'un minimum de droits et devoirs bien définis.

En copropriété divise (votre condo, partie privative), vous êtes copropriétaire indivis d’une copropriété divise qui regroupe toutes les parties communes à usage restreint ou non. Ainsi, chacune des parties en copropriété divise a des droits et des responsabilités envers : les parties communes, que vous les utilisiez ou non (structure du bâtiment, murs porteurs, terrain, trottoirs, ascenseurs, piscine, etc.);

• les parties communes à usage restreint : balcon, stationnement, etc., et
• la partie privative de son condo, c’est-à-dire la partie cadastrée à votre nom (volume contenu à l'intérieur de la première feuille de gypse et le dernier revêtement de plancher).

Fonds de prévoyance

La loi oblige les copropriétaires à se munir d’un fonds de prévoyance (articles 1064 et 1071 CcQ) aussi appelé fonds de réserve. Le fonds de prévoyance doit être constitué d’un minimum de 5 % des frais inhérents à la copropriété; ils sont payables par chacun des copropriétaires. C’est une mise en réserve à long terme, confiée au syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires), en prévision de réparations futures et importantes à la copropriété, de là son appellation de « fonds de prévoyance ou de réserve ».

Généralement confié au syndicat des copropriétaires, le fonds de prévoyance ne peut jamais être réclamé par un seul copropriétaire.

Frais communs

En plus des frais directement liés à son condominium, tels l’hypothèque, l’électricité, la décoration, etc., le copropriétaire doit de plus contribuer, en fonction de sa quote-part , au paiement des frais communs appelés communément frais de condo. Ceux-ci représentent les dépenses générales de la copropriété, notamment l’entretien et la propreté des parties communes, les assurances, les services publics et particuliers, tels déneigement, aménagement paysager, électricité, etc.

Note : Cet article ne constitue pas un avis légal, mais un outil d'aide à la réussite de sa vie en copropriété. Il est préférable et de bon aloi, avant d’acheter une copropriété, de consulter un professionnel spécialisé dans ce domaine.

Il existe deux types d’hypothèque. Une pour l’achat d’un bien immobilier qu’on appelle tout simplement hypothèque ordinaire et l’autre, appelée hypothèque inversée, est celle qu’on contracte lorsqu’on détient un bien immobilier entièrement payé et qu’on souhaite emprunter sur sa valeur (équité), car on ne veut pas le vendre, pour y demeurer le plus longtemps possible. Les règles de ces deux types d’hypothèque sont très différentes.

Hypothèque ordinaire

On peut obtenir une hypothèque ordinaire de plusieurs organisations privées ou publiques, provinciales ou fédérales (caisse populaire, banque, compagnie d’assurances, compagnie de prêts, etc.), mais aussi de personnes apparentées ou non. Moyennant une mise de fonds (ou pas), un futur propriétaire peut emprunter avec intérêts et frais afférents, un montant suffisant pour acquérir la résidence convoitée. Il lui suffit d’avoir un bon dossier de crédit et suffisamment de revenus.

L’organisation ou la personne qui prête le montant pour l’achat d’un bien immobilier (résidence), se garde une mainmise sur ce bien immobilier. Cette mainmise est un droit réel immobilier et indivisible, comprenant une garantie de remboursement du prêt hypothécaire jusqu'à ce que ce dernier soit entièrement remboursé.

Les remboursements du capital s'accumulent et augmentent ainsi graduellement la valeur d’acquisition de la résidence, soit le capital de l'emprunteur, ou l’équité, sur le prêt hypothécaire. C'est une transformation d'argent liquide emprunté qui se change en propriété pour la personne qui a contracté une hypothèque ordinaire.

Hypothèque inversée

Depuis 1986, l’hypothèque inversée est offerte par la banque à charte canadienne « HomEquity ». Elle découle du Programme canadien de revenu résidentiel appelé communément CHIP (Canadien Home Income Plan). Par ailleurs, ce programme CHIP est différent des programmes d'aide financière offerts par la Société d'hypothèque et de logement (SHL).

Habituellement, l’hypothèque inversée débute parce que le propriétaire d’une résidence a besoin d’argent liquide. Il s’ensuit les éléments suivants.

• L’emprunteur obtient sur sa résidence un prêt CHIP auprès de la banque « Home Equity »;
• La banque lui prête avec intérêts et frais, pour une période déterminée, une somme d'argent liquide qui équivaut à une portion de la valeur de la résidence;
• La banque se garde une garantie de remboursement sur la résidence jusqu'au remboursement complet du prêt;
• La banque se rembourse en vendant la résidence au prix qui est celui du marché au  moment de la vente.

L'hypothèque inversée, c'est pouvoir convertir jusqu'à 50 % de la valeur de sa propriété en argent liquide, pour une ou des périodes renouvelables de 5 ans, sans devoir la vendre ou la quitter. Cet emprunt ne nécessite aucune mise de fonds ni remboursement, car le prêt est garanti par la valeur de la résidence. L'emprunt peut servir à rembourser une hypothèque de premier rang. Ce prêt comporte des frais et des intérêts qui peuvent s'accumuler jusqu'à 60 %, sans dépasser 75 %, de la valeur résidentielle. À l'échéance du prêt, la propriété est vendue pour rembourser l'emprunt. Plusieurs critères d’admissibilité existent pour y avoir droit.

Il existe certaines options pour ce type d’emprunt. Plusieurs frais y sont rattachés.

Comment prendre une bonne décision, à savoir conserver, vendre, acheter ou louer son logis?

Pour vous y aider, vous avez à votre disposition quatre (4) simulateurs sous forme de grilles de coûts liés à différentes catégories de logis, soit la maison individuelle (maison unifamiliale, maison en rangée, etc.), le condominium et le logement locatif. Plusieurs choix s’offrent à vous selon votre situation personnelle : 

• la conservation de votre résidence;
• la vente de votre résidence;
• l’achat d’une nouvelle résidence;
• la location d'un logis dans un immeuble locatif.

Ce guide décrit  quelques avantages et inconvénients pour chacune des options. Chaque simulateur permet d'ajuster et de calculer vos coûts réels, selon la valeur du logis à conserver, à vendre, à acheter ou à louer.

Conserver sa résidence

Après avoir estimé vos coûts à l'aide du simulateur approprié et après avoir analysé votre situation, votre meilleure option sera peut-être de conserver votre résidence. Avant de décider, il sera important également d’évaluer les avantages et les inconvénients de votre résidence unifamiliale, maison en rangée ou condominium.

Avantages

Vous êtes habitué à un voisinage et à un quartier répondant à vos besoins. La localisation est adéquate : proximité des services, un voisinage agréable, tranquille et sécuritaire, etc.

Inconvénients

Par contre, l’entretien général et saisonnier de la résidence (peinture, pelouse, réparations, etc.) implique des efforts et des coûts croissants, sans compter qu'il faut embaucher de la main-d'œuvre compétente, fiable et abordable, selon vos moyens financiers. Ce sont des frais auxquels vous pouvez difficilement vous soustraire car le fait de négliger l'entretien général et les réparations essentielles à votre résidence peuvent entraîner une dévaluation du prix de la propriété au moment de sa vente.

Comment calculer tous les coûts d’une résidence? Pour accéder à la grille de calculs (tableur Excel de Windows), vous trouverez un simulateur vous permettant de prendre en compte une série de paramètres correspondant à votre propre situation. 

Deux simulateurs de coûts sont disponibles : 

• une maison unifamiliale (46 Ko);
• un condomimium (39 Ko).

Vendre sa résidence

À la suite de l'estimation de vos coûts, à l'aide du simulateur approprié et après analyse des avantages et des inconvénients liés à votre situation actuelle, votre meilleure option sera peut-être de vendre votre résidence unifamiliale pour acheter un condominium.

Avantages 

Dans une copropriété, l’entretien intérieur demeure votre responsabilité, et à vos frais. Par contre, l’entretien général et l’entretien saisonnier du bâtiment et du terrain ne dépendent plus de vous, ils sont à la charge du syndicat de copropriété et sont inclus dans vos frais de copropriété, appelés communément frais communs. Cependant, vous devrez prendre le temps de vous assurer que ces coûts sont correctement évalués par le syndicat de copropriété.

Inconvénients

 La gestion de la copropriété accroît la dépendance entre copropriétaires, de là l'idée de confier cette opération de gestion à des ressources professionnelles externes plutôt qu'à des copropriétaires issus de l'interne, mais ces services engendrent des coûts additionnels pour l’ensemble des copropriétaires.

Vendre votre propriété implique plusieurs actions, notamment effectuer des réparations mineures, obtenir un certificat de localisation, etc. Tout cela entraîne des dépenses, d'où l'importance de consulter la grille de calculs connexe au  simulateur.

Pour accéder à la grille de calculs, le simulateur (tableur Excel de Windows) sur la vente d'une maison (38 Ko) vous permet de prendre en compte une série de paramètres correspondant le mieux à votre situation.

Acheter une résidence

Vous avez estimé vos coûts à l'aide du simulateur et analysé les avantages et les inconvénients de votre situation, et la meilleure option semble être de vendre votre logis pour en acheter un autre.

Avantages

La plupart des maisons unifamiliales impliquent plus ou moins les mêmes tâches d'entretien et de réparations intérieures et extérieures qui peuvent ne plus vous convenir; d'où l'attrait d'acheter un condominium pour se libérer de ces tâches.

Inconvénients

En s'installant en copropriété, il est important de tenir compte des caractéristiques générales des autres copropriétaires (revenus, styles de vie, âges, familles avec jeunes enfants ou adolescents, mélange de résidents locataires et propriétaires, etc.). Les écarts importants de revenus, les priorités, la tolérance, les valeurs et les points de vue peuvent parfois être difficiles à concilier.

Exemples de questionnements en copropriété, vaut-il mieux :

• effectuer des réparations non urgentes ou investir en creusant une piscine?
• permettre ou interdire : fumeurs, B.B.Q., bicyclettes dans les corridors, etc.?

Devenir copropriétaire signifie que chacun doit faire preuve de savoir-vivre pour éviter les situations difficiles ou conflictuelles. Par ailleurs, l’âge et la perte d’autonomie physique ou intellectuelle peuvent générer des besoins qui seront difficiles à combler pour les autres copropriétaires sans recourir à des ressources externes.

L'achat d'un logis en copropriété implique son lot de dépenses connexes, d'où l'importance d'utiliser le simulateur de calcul (tableur Excel de Windows) qui traite des dépenses à envisager lors de l’achat d’une propriété (38 Ko).

Dans une seconde étape, selon que vous optiez pour une propriété de type maison unifamiliale ou pour un condominium, les facteurs de coûts seront différents respectivement. Deux simulateurs distincts déjà mentionnés plus haut vous sont offerts :

• une maison unifamiliale (46 Ko);

• un condomimium (39 Ko).

Louer un logement

Après l'estimation de vos coûts à l'aide du simulateur approprié et l'analyse des avantages et des inconvénients de votre situation, votre meilleure option pourrait être de vendre votre propriété pour louer un logement.

Avantages

 Les tâches saisonnières et les dépenses d’entretien sont à la charge du propriétaire, sauf en ce qui concerne l’usure normale de votre logement.

Inconvénients

Parfois, certains locataires sont peu soucieux des autres : bruits, émanations fortes, non-respect des règles préétablies, etc. Par ailleurs, il est important de se rappeler qu’en dépit des règles d’augmentation du coût du loyer dictées par la Régie du logement, le propriétaire d'un édifice neuf à logements est en droit d’appliquer des augmentations sans restriction aucune durant les cinq  premières années. Ce n’est qu'après ces cinq  premières années que les locataires deviennent protégés par la Régie du logement contre des augmentations fréquentes ou abusives.

Pour évaluer les coûts liés à la location d’un logement, vous trouverez le simulateur sur la location (tableur Excel de Windows) (39.5 Ko) qui permet de prendre en compte une série de facteurs pécuniers correspondant le mieux à votre situation.

Voici une liste non exhaustive de références pour vous aider à faire un choix éclairé sur le type d’habitat qui vous conviendra le mieux.

Condo légal

• Trois magazines gratuits (Condo légal)

Des fiches pratiques sur le site Condo légal. À titre indicatif, voici quelques exemples pour un condominium.

• Page d'accueil
• Achat
• Syndicat
• Bruits
• Assurances
• Travaux
• Droits

Protégez-vous

• Tout savoir pour acheter une maison 
• Guide pratique de la copropriété 

Société canadienne d'habitation et de logement (SCHL)

• Logements en copropriété – Guide de l’acheteur (fichier PDF)
• Achat d'un logement 
• Logements accessibles et adapatbles (documents gratuits)
• Maintenir l’autonomie des aînés par l’adaptation des logements : guide d'évaluation pour les aînés
• Maintenir l’autonomie des aînés : guide d’adaptation du domicile 
• L’achat d’une maison étape par étape 
• Logements en copropriété : guide de l’acheteur

L’hypothèque inversée

• L'hypothèque inversée : un pensez-y-bien! Flash retraite, Retraite Québec   
• Hypothèque inversée, Université du Québec à Trois-Rivières
• Transformer votre maison en poule aux oeufs d'or?